La conclusione della transazione si sviluppa in più tappe. Il che costituisce una protezione per il venditore e per l'acquirente.
L'offerta d'acquisto
L'offerta d'acquisto può essere utilizzata per proporre un prezzo di vendita inferiore a quello del bene che progetta di acquistare. L'offerta d'acquisto precede la promessa di vendita, o il compromesso. Tenga conto che se il venditore accetta la sua offerta d'acquisto e le sue condizioni, lei non potrà più ritrattare la promessa.
[inizio della pagina] Il compromesso
L'accordo deve materializzarsi per iscritto prima della firma stessa dell'atto di vendita. Il compromesso garantisce il corretto svolgimento della transazione e precisa la portata degli impegni di ciascuno. Inoltre lascia il tempo all'acquirente di disporre del finanziamento e al notaio di riunire i documenti necessari.
Possono essere inserite delle clausole sospensive: la più frequente è l'ottenimento di un prestito.
Il compromesso può assumere due forme:
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La promessa di vendita (o promessa unilaterale di vendita)
Il venditore si impegna a cederle il suo bene ad una data e un prezzo determinati.
Il venditore (qui chiamato promettente) fa all'acquirente (designato come beneficiario della promessa) la promessa di vendere il suo bene per un certo periodo, ad un determinato prezzo, mediante il versamento di un'indennità di immobilizzazione di circa il 10% del prezzo (tale somma è prelevata dal suo conto e versata su un conto bloccato). Se la vendita si concretizza, tale indennità sarà dedotta dal prezzo di vendita. Al contrario, se non desidera più acquistare entro il termine fissato per ragioni diverse da quelle specificate nelle clausole sospensive (se cambia idea per esempio), perderà il suo deposito del 10%.
Condizioni di validità :
Se la promessa di vendita non è accertata da un atto notarile, essa deve essere registrata, sotto pena di annullamento, entro dieci giorni a partire dallla sua accettazione da parte del beneficiario presso l'incasso delle imposte dell'acquirente o del venditore. Se passa attraverso un agente immobiliare, generalmente è lui ad incaricarsene. Questa formalità ha un costo: 75 euro di diritti fissi, ai quali si aggiungono 6 euro per pagina recto verso.
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Il compromesso di vendita (o promessa sinallagmatica)
Il venditore si impegna a cederle l'alloggio. Da parte sua, lei si impegna ad acquistare il suo bene ad un prezzo determinato.
Si tratta di un impegno fisso da entrambe le parti (una volta realizzate le condizioni sospensive, in particolare l'ottenimento di un prestito). Dovrà versare un acconto del 10% al momento della firma. Il mancato rispetto del contratto di una delle due parti comporta il pagamento delle penalità previste nel compromesso.
La legge SRU del dicembre 2000 prevede un termine di riflessione di 7 giorni per l'acquirente, dopo la firma della promessa di vendita o del compromesso, senza alcuna penalità. Nessuna somma deve essere versata prima di tale termine, salvo a un professionista munito di una garanzia finanziaria.
[inizio della pagina] L'atto di vendita
Prima di firmare, pensi a verificare che l'atto di vendita comprenda:
- l'indirizzo dell'alloggio
- la sua superficie, la menzione di tutte le stanze
- la destinazione del bene (uso professionale o abitativo)
- la presenza o l'assenza di servizi (EDF, France Telecom, antenna di telefonia mobile, diritti di passaggio…)
- la presenza o l'assenza d'ipoteca sul bene venduto
- il suo stato civile completo e quello del venditore
- Il nome del penultimo proprietario e del notaio che si era occupato del processo di vendita
- la data prevista per l'accesso ai luoghi
- il prezzo e le modalità di pagamento del bene e delle commissioni d'agenzia
l'importo delle somme già versate al momento del pre-contratto.
[inizio della pagina] Spese notarili
Il passagio attraverso il notaio è inevitabile nelle tappe di acquisto di un bene immobile.
Le spese notarili si compongono di diversi elementi :
- La remunerazione del notaio, regolamentata per decreto. Tutti i notai le fattureranno quindi lo stesso onorario (8,25% dell'importo di acquisto)
- I diritti di registrazione, tasse, bolli… per conto del Tesoro Pubblico
- Le altre spese che il notaio si è potuto sobbarcare per lei : salario del conservatore delle ipoteche, certificato di urbanizzazione, spese per i l geometra, spese di spedizione…
Il notaio le potrà chiedere una provvisione per le spese che dovrà sobbarcarsi per lei.
Sappia inoltre che le spese sono più elevate a seconda che acquisti nel vecchio (7 à 8%) o nel nuovo (environ 3%).
[inizio della pagina] Le commissioni d'agenzia
Le spese d'agenzia immobiliare sono libere e possono quindi variare da un'agenzia all'altra.
Sono generalmente calcolate sulla base di una percentuale della transazione, ma possono anche essere forfettarie. In ogni caso devono essere chiaramente esposte in agenzia.
Tenga conto che tali spese sono incluse nel prezzo esposto.
[inizio della pagina] Le spese di prestito
La negoziazione dei tassi d'interesse è importante, ma non dimentichi il TEG (tasso effettivo globale) che rappresenta il costo reale del prestito.
Le spese di prestito comprendono :
- le spese d'apertura e d'istruzione del dossier, fissate liberamente.
- le spese d'assicurazione obbligatoria (decesso, incapacità di lavorare) e facoltativa (perdita del lavoro)
- la presa d'ipoteca o il privilegio del prestatore sul denaro che le garantisce: può evitare questi costi, assicurandosi una terza persona che funga da garante o un organismo specializzato garante del suo credito.
[inizio della pagina] Operazioni bancarie
Al momento del suo arrivo (prima dell'apertura di un conto bancario francese) non dovrebbe incontrare difficoltà pagando con la sua carta straniera
(Visa, Mastercard, American Express et Diners).
I distributori automatici di banconote sono aperti 24 ore su 24, e sono facilmente accessibili da qualsiasi punto della Francia. Sono sempre situati a finaco di banche o grandi uffici postali. Se è residente in Francia, l'apertura di un conto bancario le permetterà di pagare e di accedere a molti servizi essenziali, per i quali i suoi estratti conto sono una garanzia di pagamento.
Apertura di un conto bancario francese
È consigliabile scegliere una banca con una rete nazionale sviluppata, che possa pienamente soddisfare i suoi bisogni durante i suoi viaggi. Per aprire un conto, dovrà fornire informazioni personali (permesso di soggiorno o passaporto), giustificare il suo indirizzo in Francia (bolletta del telefono o dell'elettricità) e nella maggior parte dei casi, fornire un giustificativo del suo reddito (stipendio).
I pagamenti con carta di credito sono generalmente addebitati alla fine del mese.
Le carte di credito francesi contengono un chip che richiede la digitazione del suo codice segreto.
Per i pagamenti con assegno le sarà richiesto un documento d'identità (permesso di soggiorno, passaporto o patente francese).
I contratti come telefonia mobile, televisione via cavo,... sono obbligatoriamente prelevati dal suo conto. Le saranno richieste le sue coordinate bancarie (RIB).
[inizio della pagina] Prestito immobiliare
Gli istituti di credito propongono un ampio ventaglio di prestiti, tra i quali potrà trovare quello « su misura » per lei...
Prestito a tasso fisso
Come suggerisce il suo nome, si tratta di un tasso d'interesse che non subisce alcuna variazione per tutta la durata del prestito. L'importo dei rimborsi rimane costante.
Prestito a tasso rivedibile
Esso tiene conto dei tassi a breve termine, rivedibili ogni anno, di solito meno elevati.
È detto rivedibile semplicemente perché può fluttuare al ribasso o al rialzo.
È possibile beneficiare di un tasso con tetto.
Prestito a scadenza modulabile
La creazione di questi prestiti si appoggia su un'idea molto semplice: la vita, in particolare professionale, non è mai lineare.
Con i prestiti modulabili, lei adatta i rimborsi alla sua vita. Potrà diminuire i rimborsi delle sue mensilità, e perfino differirli, senza subire penalità, o ancora modulare le scadenze al rialzo. La durata e il costo finale del prestito saranno in questo modo ridotti o aumentati.
Il nostro partner
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