Acheter un bien immobilier destiné à la location à Paris

 

Le financement

Vous souhaitez acquérir un bien immobilier, Parisian Home peut vous aider à monter votre plan de financement. Dans un premier temps, il est important pour nous de connaître votre budget (même approximatif) et votre mode de financement afin d’établir un plan de financement et un calcul de rentabilité précis. Cette étude permet de visualiser si votre projet est réalisable ou non, auquel cas il sera judicieux de le réévaluer.

Parisian Home a mis au point un outil de projection financière propre à la location saisonnière.Selon la nature du bien que vous envisagez d’acquérir, son mode de financement (emprunt ou non), nous calculons les loyers engendrés par la location et pondérés avec un taux d’occupation estimé, les dépenses liées au bien (taxes foncières, taxes d’habitation, charges de copropriété, abonnement Internet, entretien…).

Ce calcul nous permet de constater des recettes et des dépenses ainsi que d’éventuelles mensualités d’emprunt. Le résultat mensuel nous indiquera selon les différents critères énoncés ci-dessus si vous êtes créditeur ou si un effort mensuel est nécessaire.

N’hésitez pas à contacter votre conseiller chez Parisian Home pour toute étude financière.

La législation et la fiscalité LMP / LMNP

Les revenus des locations meublées avec ou sans prestations sont considérés comme résultant d’une activité à caractère commercial et sont imposés au titre des "bénéfices industriels et commerciaux" (BIC) dans le cadre de l’imposition sur le revenu lorsqu’ils sont perçus par une personne physique, ou dans le cadre de l’imposition des bénéfices des sociétés ("impôt sur les sociétés" ou IS) lorsqu’ils le sont par une personne morale, celle-ci ne pouvant être une société civile immobilière (SCI) puisque la caractéristique principale d’une SCI est d’avoir un objet civil.

Les contractants personnes physiques sont imposées selon deux modalités différentes suivant qu'ils sont considérés comme "loueurs en meublé non professionnels" (LMNP) ou "loueurs en meublé professionnels" (LMP).

LMP (Location Meublée Professionnelle)

Ce statut concerne les propriétaires dont les revenus issus des locations meublées sont supérieures à 32.000€/an et représentent ou sont supérieurs à 50% des revenus globaux.

Longtemps considéré comme un petit paradis fiscal (il permettait de reporter l'intégralité des déficits réalisés sur le revenu global), le statut LMP est désormais réservé aux seuls "vrais" professionnels, et nombre de propriétaires qui en bénéficiaient vont devoir se contenter du statut de LMNP, certes moins contraignant mais aussi bien moins intéressant fiscalement, d'autant plus que certains de ses avantages sont aussi revus à la baisse.

Ainsi, à compter de l'imposition des revenus 2009, pour bénéficier du statut de professionnel, il faut répondre à 3 critères cumulatifs :

  • un membre au moins du foyer fiscal doit être inscrit au Registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel ; un refus d'inscription ne remet pas en cause la qualification de loueur professionnel, mais une copie de la décision du greffe la rejetant permet de prouver sa bonne foi ;
  • les recettes tirées de l'activité par l'ensemble des membres du foyer fiscal doivent excéder 23.000 euros TTC par an ; un prorata temporis est effectué pour chaque immeuble l'année de sa mise en location.
  • les recettes de location doivent excéder le total des autres revenus du foyer fiscal soumis à l'IR en tant que salaires ou pensions, bénéfices commerciaux, non commerciaux ou agricoles.Des dispositions transitoires s'appliquent aux locations en cours.

    Pour ceux qui restent éligibles au régime LMP, les déficits continuent de pouvoir être imputés sur le revenu global sans limitation. Par ailleurs, les plus-values sont exonérées après 5 ans d'activité, mais à condition désormais que les recettes annuelles n'excèdent pas 90.000 euros au lieu de 250.000 auparavant. A noter par contre que les charges engagées avant le début de la location sont imputables par tiers sur le revenu global des 3 premières années de location.

    LMNP (Location Meublée Non-Professionnelle)

    Ce statut concerne les propriétaires dont les revenus issus des locations meublées sont inférieures à 32.000€/an.

    Au micro BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux)

    En reportant les revenus tirés de ses locations meublées directement sur sa feuille de déclaration de revenus 2042C à la rubrique « bénéfices industriels et commerciaux », et l’administration lui appliquera un abattement de 50% à partir des revenus perçus en 2009. Vous serez donc imposé sur les 50% restants, à hauteur de votre tranche marginale d’imposition.

    Les revenus tirés de ses locations meublées se reportent directement sur sa feuille de déclaration de revenus 2042C à la rubrique « bénéfices industriels et commerciaux », et l’administration lui appliquera un abattement de 50% à partir de 2009. En contrepartie le propriétaire ne pourra rien déduire (déficit, prêt, achat de meubles….), c’est ce qu’on appelle le régime du micro-bic. Ce régime est extrêmement simple et peut s’appliquer tant que les recettes provenant des locations meublées ne dépassent pas 32.000 euros HT par an. C’est le régime adopté par la plupart des propriétaires. Il n’y a aucune formalité et il n’est pas nécessaire de se faire inscrire au registre de commerce.

    Vous pouvez l’adopter quelque soit votre profession ou vos autres sources de revenus, il n’y a aucune incompatibilité, sauf si vous exercez une profession proche de celle de l’hôtellerie auquel cas les recettes des meublées peuvent être considérées comme des recettes annexes à votre commerce.

    Il n’y a pas d’obligations comptables autre que la tenue d’un livre de recettes.

    Au réel

    Ceci permet au propriétaire de déduire les déficits imputables sur les revenus de même nature, pas sur la totalité des revenus du foyer (salaires), et les frais engagés pour la location. Si votre résultat est bénéficiaire, vous devrez le majorer de 25% afin de compenser les diverses réductions d'impôts accordées sur l'exercice précédent.

    Si vous avez un contracté un prêt, vous pouvez espérer défiscaliser les premières années de location en déduisant :

    • les frais de notaire en 1 seule fois la première année ou étalés sur 3 ans
    • l'amortissement du bien donné en location (sur 20 ans au minimum).Il faut noter que l'amortissement en question peut-être reporté sans limitation de durée
    • les intérêts d'emprunt
    • les travaux ( amortissable sur 10 ans)
    • les assurances (du bien et des loyers impayés)
    • Eau - EDF - Chauffage
    • Entretien de chaudière
    • Taxe foncière et taxe professionnelle
    • Publicité, timbre, téléphone, frais kilométrique, etc...

      Opter pour le régime réel permet au propriétaire de déduire les déficits et les frais engagés pour la location. Ce régime ne nécessite pas son inscription au registre du commerce tant que les recettes tirées des locations meublées ne dépassent pas 32.000 euros par an à partir de 2009.

      Si vos revenus de location dépassent le seuil des 32.000 euros par an, vous serez obligé d'opter pour le régime réel.

      Les déficits provenant des B.I.C. non professionnels ne sont pas imputables sur le revenu global mais ils peuvent être déduits des autres B.I.C. non professionnels et ce sur 6 ans.

      Les propriétaires qui optent pour ce régime doivent avoir des déficits ou des charges à déduire, car il suppose la tenue d’une comptabilité plus rigoureuse. Ce régime se place à mi-chemin entre le micro bic et celui du loueur en meublé professionnel.

      vous avez des charges à déduire, deux questions se poseront : savoir quelles sont toutes les charges déductibles, et connaître l’avantage de faire inscrire votre (ou vos) immeubles à l’actif d’un bilan.

      Pour cela, il faudra remplir les formulaires 2031 et 2033 afin de déterminer votre résultat puis reporter ce résultat directement sur la feuille de déclaration de revenus 2042C à la rubrique « bénéfices industriels et commerciaux non professionnel» régime réel.

      Attention, les déclarations 2031 et 2033 doivent être renvoyées à votre centre des impôts des entreprises pour le 5 mai.

      Les étapes de l'achat d’un bien

      Contact Service Transaction
      Tél : +33 1 45 08 04 02
      Email : transaction@parisianhome.com

      Une acquisition se déroule en plusieurs étapes :

      Mandat de vente obligatoire

      Les activités de l'agent immobilier sont encadrées et régies par la loi 70-9 du 2 janvier 1970, dite "loi Hoguet" et son décret d’application du 20 juillet 1972.

      Le mandat de vente est obligatoire pour les intermédiaires en immobilier. Il les autorise à présenter un bien à la vente. Il est en général consenti pour 3 mois et devra comporter les états civils des vendeurs, le descriptif du bien, le prix de vente et le montant de la commission. Chaque mandat doit faire l'objet d'une numérotation et être inscrit dans un registre. Si le mandat est signé à la suite d’un démarchage à domicile, le mandant bénéficie d’un délai de réflexion de 7 jours.

      Le mandat peut être simple ou exclusif :

      • Le mandat simple permet au mandant de confier l'affaire à d'autres professionnels ou d'effectuer lui même la recherche d'un éventuel acheteur.
      • Dans un mandat exclusif la négociation est confiée à un seul agent immobilier qui en a l'exclusivité. Ce qui n'empêche pas le mandant, selon les contrats, de chercher lui-même un acquéreur ou un vendeur.

      Parisian Home n’entreprendra aucune publicité ou commercialisation de votre bien sans mandat de vente. Parisian Home vous conseille et vous accompagne dans la vente de votre bien immobilier afin de vendre celui-ci au meilleur prix. Parisian Home vous conseille et vous accompagne dans la vente de votre bien immobilier afin de vendre celui-ci au meilleur prix.

      Visite de votre appartement

      Parisian Home visite le bien à vendre en votre compagnie pour en évaluer, dans un premier temps, les espaces, la surface, l’état de l’appartement ainsi que l’environnement de la copropriété.

      Estimation de votre bien au prix du marché

      Le prix de votre bien sera estimé selon les prix du marché en fonction de son emplacement, ses caractéristiques, son état ainsi que celui de la copropriété.

Acheter un bien immobilier destiné à la location à Paris

Le financement

Vous souhaitez acquérir un bien immobilier, Parisian Home peut vous aider à monter votre plan de financement. Dans un premier temps, il est important pour nous de connaître votre budget (même approximatif) et votre mode de financement afin d’établir un plan de financement et un calcul de rentabilité précis. Cette étude permet de visualiser si votre projet est réalisable ou non, auquel cas il sera judicieux de le réévaluer.

Parisian Home a mis au point un outil de projection financière propre à la location saisonnière.Selon la nature du bien que vous envisagez d’acquérir, son mode de financement (emprunt ou non), nous calculons les loyers engendrés par la location et pondérés avec un taux d’occupation estimé, les dépenses liées au bien (taxes foncières, taxes d’habitation, charges de copropriété, abonnement Internet, entretien…).

Ce calcul nous permet de constater des recettes et des dépenses ainsi que d’éventuelles mensualités d’emprunt. Le résultat mensuel nous indiquera selon les différents critères énoncés ci-dessus si vous êtes créditeur ou si un effort mensuel est nécessaire.

N’hésitez pas à contacter votre conseiller chez Parisian Home pour toute étude financière.

La législation et la fiscalité LMP / LMNP

Les revenus des locations meublées avec ou sans prestations sont considérés comme résultant d’une activité à caractère commercial et sont imposés au titre des "bénéfices industriels et commerciaux" (BIC) dans le cadre de l’imposition sur le revenu lorsqu’ils sont perçus par une personne physique, ou dans le cadre de l’imposition des bénéfices des sociétés ("impôt sur les sociétés" ou IS) lorsqu’ils le sont par une personne morale, celle-ci ne pouvant être une société civile immobilière (SCI) puisque la caractéristique principale d’une SCI est d’avoir un objet civil.

Les contractants personnes physiques sont imposées selon deux modalités différentes suivant qu'ils sont considérés comme "loueurs en meublé non professionnels" (LMNP) ou "loueurs en meublé professionnels" (LMP).

LMP (Location Meublée Professionnelle)

Ce statut concerne les propriétaires dont les revenus issus des locations meublées sont supérieures à 32.000€/an et représentent ou sont supérieurs à 50% des revenus globaux.

Longtemps considéré comme un petit paradis fiscal (il permettait de reporter l'intégralité des déficits réalisés sur le revenu global), le statut LMP est désormais réservé aux seuls "vrais" professionnels, et nombre de propriétaires qui en bénéficiaient vont devoir se contenter du statut de LMNP, certes moins contraignant mais aussi bien moins intéressant fiscalement, d'autant plus que certains de ses avantages sont aussi revus à la baisse.

Ainsi, à compter de l'imposition des revenus 2009, pour bénéficier du statut de professionnel, il faut répondre à 3 critères cumulatifs :

  • un membre au moins du foyer fiscal doit être inscrit au Registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel ; un refus d'inscription ne remet pas en cause la qualification de loueur professionnel, mais une copie de la décision du greffe la rejetant permet de prouver sa bonne foi ;
  • les recettes tirées de l'activité par l'ensemble des membres du foyer fiscal doivent excéder 23.000 euros TTC par an ; un prorata temporis est effectué pour chaque immeuble l'année de sa mise en location.
  • les recettes de location doivent excéder le total des autres revenus du foyer fiscal soumis à l'IR en tant que salaires ou pensions, bénéfices commerciaux, non commerciaux ou agricoles.Des dispositions transitoires s'appliquent aux locations en cours.

    Pour ceux qui restent éligibles au régime LMP, les déficits continuent de pouvoir être imputés sur le revenu global sans limitation. Par ailleurs, les plus-values sont exonérées après 5 ans d'activité, mais à condition désormais que les recettes annuelles n'excèdent pas 90.000 euros au lieu de 250.000 auparavant. A noter par contre que les charges engagées avant le début de la location sont imputables par tiers sur le revenu global des 3 premières années de location.

    LMNP (Location Meublée Non-Professionnelle)

    Ce statut concerne les propriétaires dont les revenus issus des locations meublées sont inférieures à 32.000€/an.

    Au micro BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux)

    En reportant les revenus tirés de ses locations meublées directement sur sa feuille de déclaration de revenus 2042C à la rubrique « bénéfices industriels et commerciaux », et l’administration lui appliquera un abattement de 50% à partir des revenus perçus en 2009. Vous serez donc imposé sur les 50% restants, à hauteur de votre tranche marginale d’imposition.

    Les revenus tirés de ses locations meublées se reportent directement sur sa feuille de déclaration de revenus 2042C à la rubrique « bénéfices industriels et commerciaux », et l’administration lui appliquera un abattement de 50% à partir de 2009. En contrepartie le propriétaire ne pourra rien déduire (déficit, prêt, achat de meubles….), c’est ce qu’on appelle le régime du micro-bic. Ce régime est extrêmement simple et peut s’appliquer tant que les recettes provenant des locations meublées ne dépassent pas 32.000 euros HT par an. C’est le régime adopté par la plupart des propriétaires. Il n’y a aucune formalité et il n’est pas nécessaire de se faire inscrire au registre de commerce.

    Vous pouvez l’adopter quelque soit votre profession ou vos autres sources de revenus, il n’y a aucune incompatibilité, sauf si vous exercez une profession proche de celle de l’hôtellerie auquel cas les recettes des meublées peuvent être considérées comme des recettes annexes à votre commerce.

    Il n’y a pas d’obligations comptables autre que la tenue d’un livre de recettes.

    Au réel

    Ceci permet au propriétaire de déduire les déficits imputables sur les revenus de même nature, pas sur la totalité des revenus du foyer (salaires), et les frais engagés pour la location. Si votre résultat est bénéficiaire, vous devrez le majorer de 25% afin de compenser les diverses réductions d'impôts accordées sur l'exercice précédent.

    Si vous avez un contracté un prêt, vous pouvez espérer défiscaliser les premières années de location en déduisant :

    • les frais de notaire en 1 seule fois la première année ou étalés sur 3 ans
    • l'amortissement du bien donné en location (sur 20 ans au minimum).Il faut noter que l'amortissement en question peut-être reporté sans limitation de durée
    • les intérêts d'emprunt
    • les travaux ( amortissable sur 10 ans)
    • les assurances (du bien et des loyers impayés)
    • Eau - EDF - Chauffage
    • Entretien de chaudière
    • Taxe foncière et taxe professionnelle
    • Publicité, timbre, téléphone, frais kilométrique, etc...

      Opter pour le régime réel permet au propriétaire de déduire les déficits et les frais engagés pour la location. Ce régime ne nécessite pas son inscription au registre du commerce tant que les recettes tirées des locations meublées ne dépassent pas 32.000 euros par an à partir de 2009.

      Si vos revenus de location dépassent le seuil des 32.000 euros par an, vous serez obligé d'opter pour le régime réel.

      Les déficits provenant des B.I.C. non professionnels ne sont pas imputables sur le revenu global mais ils peuvent être déduits des autres B.I.C. non professionnels et ce sur 6 ans.

      Les propriétaires qui optent pour ce régime doivent avoir des déficits ou des charges à déduire, car il suppose la tenue d’une comptabilité plus rigoureuse. Ce régime se place à mi-chemin entre le micro bic et celui du loueur en meublé professionnel.

      vous avez des charges à déduire, deux questions se poseront : savoir quelles sont toutes les charges déductibles, et connaître l’avantage de faire inscrire votre (ou vos) immeubles à l’actif d’un bilan.

      Pour cela, il faudra remplir les formulaires 2031 et 2033 afin de déterminer votre résultat puis reporter ce résultat directement sur la feuille de déclaration de revenus 2042C à la rubrique « bénéfices industriels et commerciaux non professionnel» régime réel.

      Attention, les déclarations 2031 et 2033 doivent être renvoyées à votre centre des impôts des entreprises pour le 5 mai.

      Les étapes de l'achat d’un bien

      Contact Service Transaction
      Tél : +33 1 45 08 04 02
      Email : transaction@parisianhome.com

      Une acquisition se déroule en plusieurs étapes :

      Mandat de vente obligatoire

      Les activités de l'agent immobilier sont encadrées et régies par la loi 70-9 du 2 janvier 1970, dite "loi Hoguet" et son décret d’application du 20 juillet 1972.

      Le mandat de vente est obligatoire pour les intermédiaires en immobilier. Il les autorise à présenter un bien à la vente. Il est en général consenti pour 3 mois et devra comporter les états civils des vendeurs, le descriptif du bien, le prix de vente et le montant de la commission. Chaque mandat doit faire l'objet d'une numérotation et être inscrit dans un registre. Si le mandat est signé à la suite d’un démarchage à domicile, le mandant bénéficie d’un délai de réflexion de 7 jours.

      Le mandat peut être simple ou exclusif :

      • Le mandat simple permet au mandant de confier l'affaire à d'autres professionnels ou d'effectuer lui même la recherche d'un éventuel acheteur.
      • Dans un mandat exclusif la négociation est confiée à un seul agent immobilier qui en a l'exclusivité. Ce qui n'empêche pas le mandant, selon les contrats, de chercher lui-même un acquéreur ou un vendeur.

      Parisian Home n’entreprendra aucune publicité ou commercialisation de votre bien sans mandat de vente. Parisian Home vous conseille et vous accompagne dans la vente de votre bien immobilier afin de vendre celui-ci au meilleur prix. Parisian Home vous conseille et vous accompagne dans la vente de votre bien immobilier afin de vendre celui-ci au meilleur prix.

      Visite de votre appartement

      Parisian Home visite le bien à vendre en votre compagnie pour en évaluer, dans un premier temps, les espaces, la surface, l’état de l’appartement ainsi que l’environnement de la copropriété.

      Estimation de votre bien au prix du marché

      Le prix de votre bien sera estimé selon les prix du marché en fonction de son emplacement, ses caractéristiques, son état ainsi que celui de la copropriété.