Fiscalité de la location meublée à Paris

 

La fiscalité du meublé

Parisian Home ne prend aucune responsabilité quant à l'exactitude des informations fournies ci-dessous et ne peut nullement être tenu responsable des conséquences résultant de son utilisation.

Si vous louez de manière habituelle un logement garni de meubles, vous exercez une activité commerciale. Les loyers sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Sont concernés les revenus provenant de la location de locaux meublés, ceux issus de locations saisonnières, de chambres d’hôtes ou de gîtes. Sont également concernés les revenus tirés de locaux non meublés que vous louez à une personne qui les donne elle-même en sous-location meublée, lorsque la location présente pour vous un caractère commercial en raison des modalités prévues au contrat de bail. L’article 90 de la loi de finances pour 2009 a apporté de nombreux aménagements au régime fiscal applicable aux activités de location meublée. En particulier, elle restreint la possibilité de bénéficier du régime micro-BIC et elle modifie les conditions d’imputation des déficits constatés par ceux qui relèvent du régime réel. Surtout, cette loi réforme en profondeur les règles d’appréciation du statut de loueur en meublé professionnel.

Le régime micro-BIC

Si vos loyers de meublé perçus en 2010 n’ont pas dépassé 32 100 €, vous relevez de plein droit du régime micro-BIC. Le fisc appliquera alors sur vos recettes déclarées un abattement forfaitaire de 50 %, avec un montant minimal fixé à 305 €, représentatif de vos charges. Toutefois, si c’est la première ou la deuxième année que vous dépassez ce plafond (notamment en raison de l’abaissement, depuis 2009, du plafond du régime « micro » pour les locations meublées), vous pouvez encore relever du régime micro-BIC cette année (BOI 4 G-1-09 et 4 F-3-09).

L’option pour le régime réel

Si vos charges de 2010 ont dépassé 50 % de vos loyers, vous avez peut-être intérêt à opter pour le régime réel afin de les déduire pour leur montant réel. Mais attention, cette option est valable et irrévocable pendant 2 ans, période à l’issue de laquelle elle est reconduite tacitement par périodes de 2 ans. Elle doit être exercée, par courrier, avant le 1er février de l’année de perception des revenus (si vous avez démarré votre activité en 2010, vous pouvez l’exercer jusqu’à la date de dépôt de votre première déclaration). Pour revenir au régime « micro », Attention : les loueurs de gîtes ruraux, meublés de tourisme ou chambres d’hôtes (BOI 6D-1-08) sont soumis au régime « micro » si leurs recettes de 2010 n’ont pas dépassé 80 300 €. Ils bénéficieront d’un abattement forfai­taire de 71 % sur leurs loyers.

Vous exercez sous statut d’auto-entrepreneur

L’activité de loueur en meublé constituant une activité commerciale, vous pouvez l’exercer sous statut d’auto-entrepreneur. Dans ce cas, si vous avez opté pour le régime microsocial, vous avez pu aussi opter pour le régime du versement fiscal libératoire sur vos recettes locatives perçues en 2010. Celles-ci ont alors subi un prélèvement à la source de 1,70  %, mensuellement ou trimestriellement. Elles ne seront donc pas imposées cette année au barème progressif de l’impôt. Vous devez néanmoins les inscrire sur votre prochaine déclaration de revenus, pour permettre au fisc de calculer le taux d’imposition applicable à vos autres revenus imposables (règle du taux effectif d’imposition).

Comment déclarer

Inscrivez vos recettes brutes de 2010 sur la déclaration n° 2042 C, cadre B, cases 5KP à 5MP si vous exercez à titre professionnel, cadre C, cases 5NP à 5PP si vous exercez à titre non professionnel. Le cas échéant, remplissez le cadre F, cases 5HY à 5JY pour le calcul des prélèvements sociaux. Joignez-la à votre déclaration n° 2042 ou 2042 S et renvoyez le tout à votre centre des impôts avant la date limite de dépôt.

Le régime réel d’imposition

Si vos loyers de 2010 ont dépassé 32 100 € ou si vous avez exercé une option en ce sens, vous relevez du régime réel d’imposition (normal ou simplifié). Vous devez alors déterminer vous-même votre revenu net imposable, en retranchant de vos recettes locatives le montant exact des charges que vous avez supportées pour les acquérir ou les conserver. Pour la déclaration de vos charges, deux situations doivent être distinguées (RM JOAN 28.2.00, n° 35485) :

  • amortissement, taxe foncière, etc.). Mais l’amortissement de vos locaux ne peut aboutir à créer ni à augmenter un déficit (voir ci-après). En outre, si vous conservez la jouissance du local durant certaines périodes, vous devez comprendre dans vos recettes imposables la valeur de l’avantage en nature correspondant ;
  • si vous laissez ces locaux dans votre patrimoine privé, seuls les frais de gestion et les dépenses locatives peuvent être pris en compte, à l’exclusion de la majorité des charges de propriété. Dans ce cas, si vous conservez la jouissance du local pendant certaines périodes, vous devez pouvoir justifier le montant des charges déduites de votre résultat. Seules celles liées à la location (taxe professionnelle, commissions d’agence) sont intégralement déductibles. Les charges de gestion (taxe d’enlèvement des ordures ménagères, charges de copropriété, etc.) ne le sont qu’au prorata de la durée de location. Notez, par ailleurs, que les travaux d’aménagement d’un immeuble non inscrit à l’actif peuvent être amortis s’ils sont dissociables de ce bien. À défaut, leur amortissement n’est possible que si le local est par nature affecté à l’exploitation (CE 5.5.10, n° 316.677).

Attention : les bénéfices nets des loueurs en meublé soumis au régime réel et non adhérents à un centre de gestion agréé sont majorés de 25 % par le fisc.

Les dépenses de travaux

Les dépenses d’entretien et de réparation ayant pour objet de remettre en état ou de conserver le logement loué (ou les parties communes de l’immeuble) pour en permettre un usage normal à ses occupants sont déductibles (réfection des peintures, réparation de la chaudière, mise aux normes de l’électricité, etc.). Les travaux ne doivent pas aboutir à augmenter la valeur ou la durée d’utilisation du bien, à en modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial. Ceux qui visent à améliorer le bien et les travaux de construction ne peuvent pas être déduits directement (ils peuvent être amortis ; voir ci-après).

Les impôts et taxes

La taxe foncière, la contribution économique territoriale (ex-taxe professionnelle ) et la taxe de séjour sont déductibles. La taxe d’habitation établie à votre nom n’est pas déductible quand la location porte sur une partie de votre habitation principale. Pour la déduction partielle de la CSG.

Les charges diverses

Elles comprennent les dépenses liées au financement et à la gestion courante du bien : intérêts d’emprunt, primes d’assurance, commissions versées à un gestionnaire, consommations du locataire lorsque les contrats restent à votre nom (eau, électricité, gaz, etc.). Les loueurs professionnels peuvent également tenir compte des charges liées à ce statut (cotisations d’assurance vieillesse, maladie-maternité et allocations familiales).

Les amortissements

Vous pouvez amortir le logement et les meubles le garnissant sur leur durée normale d’utilisation. L’amortissement, déduit annuellement, doit rester constant. Pour un logement ancien, par exemple, si la durée d’amortissement est de 33 ans (durée admise par le fisc), vous pouvez déduire chaque année 3,03 % de sa valeur de construction (le prix du terrain n’est pas amortissable). Pour les meubles, la durée d’amortissement est généralement comprise entre 5 et 10 ans (soit entre 10 % et 20 % de leur prix par an). Attention, l’amortissement déductible est limité aux loyers perçus, diminués des charges relatives au bien (CGI, art. 39 C). Sa déduction ne peut donc avoir pour effet de créer un déficit. Et si votre activité de loueur est déjà déficitaire, l’amortissement ne peut pas contribuer à augmenter ce déficit. En revanche, la part d’amortissement que vous ne pouvez pas déduire au titre d’une année est reportable sur vos revenus locatifs des années bénéficiaires postérieures, sans limite de temps, tant que le bien continue d’être loué.

Attention : si vous réalisez un investissement dans une résidence-services ouvrant droit à réduction d’impôt, vous ne pouvez déduire de vos loyers que la fraction du prix du bien non prise en compte pour le calcul de cette réduction (BOI 4 F-3-09).

Comment déclarer

Vous devez remplir une déclaration n° 2031 et ses tableaux annexes. Reportez ensuite votre résultat imposable sur la n° 2042 C, cadre B, cases 5HA à 5MA ou cadre C, cases 5NA à 5PK, selon que vous êtes professionnel ou non. Gardez vos justificatifs de charges. Remplissez le cadre F, cases 5HY à 5JY, pour le calcul des prélèvements sociaux. Envoyez le tout avec votre déclaration d’ensemble (n° 2042 ou 2042 S) à votre centre des impôts, au plus tard le 3 mai 2011

L’imputation des déficits

Lorsque vous relevez du régime réel, vous enregistrez un déficit si, une année donnée, vous avez supporté plus de charges que vous n’avez encaissé de revenus. Les modalités d’imputation de ce déficit diffèrent selon que vous êtes loueur non professionnel ou professionnel.

Dans le premier cas, il s’impute uniquement sur les autres bénéfices non professionnels tirés des locations meublées de votre foyer fiscal réalisés la même année ou les 10 suivantes (6 ans jusqu’en 2008). Cette nouvelle règle s’applique aux déficits constatés avant 2010 et non encore imputés au 1er janvier. La part de votre déficit non déduite dans ce délai est définitivement perdue.

Dans le second cas, vous pouvez déduire votre déficit de loueur du revenu global imposable de votre foyer perçu la même année et les 6 suivantes. Là encore, la part de votre déficit non déduite dans ce délai est définitivement perdue.

Comment déclarer

Selon que vous êtes loueur professionnel ou non professionnel, portez votre déficit sur la déclaration n° 2042 C, cadre B, cases 5QA à 5SJ, ou cadre C, cases 5NY à 5PZ. Le cas échéant, indiquez vos déficits non professionnels antérieurs reportables cases 5RN à 5RW

L’imposition des plus-values

Lorsque vous vendez un bien que vous louez meublé, l’imposition de la plus-value (ou l’imputation de la moins-value) obéit à des règles différentes selon que vous êtes loueur professionnel ou non professionnel (sur cette notion, voir ci-après). Peu importe le régime d’imposition (micro ou réel) de vos recettes locatives. Si vous êtes loueur non professionnel, vos plus-values et moins-values sont soumises au régime des plus-values immobilières des particuliers (voir p. 137). Si vous êtes loueur professionnel, elles relèvent du régime des plus-values professionnelles (voir p. 74 et 85) et sont donc susceptibles de bénéficier d’une exonération d’impôt, en fonction du montant de vos recettes notamment (voir p. 76).

Comment déclarer

Indiquez vos plus-values ou moins-values professionnelles sur la déclaration n° 2042 C, cadre B, et vos plus ou moins-values non professionnelles dans le cadre C. Remplissez aussi le cadre F, cases 5HZ à 5JZ, pour le calcul des prélèvements sociaux.

Fiscalité de la location meublée à Paris

La fiscalité du meublé

Parisian Home ne prend aucune responsabilité quant à l'exactitude des informations fournies ci-dessous et ne peut nullement être tenu responsable des conséquences résultant de son utilisation.

Si vous louez de manière habituelle un logement garni de meubles, vous exercez une activité commerciale. Les loyers sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Sont concernés les revenus provenant de la location de locaux meublés, ceux issus de locations saisonnières, de chambres d’hôtes ou de gîtes. Sont également concernés les revenus tirés de locaux non meublés que vous louez à une personne qui les donne elle-même en sous-location meublée, lorsque la location présente pour vous un caractère commercial en raison des modalités prévues au contrat de bail. L’article 90 de la loi de finances pour 2009 a apporté de nombreux aménagements au régime fiscal applicable aux activités de location meublée. En particulier, elle restreint la possibilité de bénéficier du régime micro-BIC et elle modifie les conditions d’imputation des déficits constatés par ceux qui relèvent du régime réel. Surtout, cette loi réforme en profondeur les règles d’appréciation du statut de loueur en meublé professionnel.

Le régime micro-BIC

Si vos loyers de meublé perçus en 2010 n’ont pas dépassé 32 100 €, vous relevez de plein droit du régime micro-BIC. Le fisc appliquera alors sur vos recettes déclarées un abattement forfaitaire de 50 %, avec un montant minimal fixé à 305 €, représentatif de vos charges. Toutefois, si c’est la première ou la deuxième année que vous dépassez ce plafond (notamment en raison de l’abaissement, depuis 2009, du plafond du régime « micro » pour les locations meublées), vous pouvez encore relever du régime micro-BIC cette année (BOI 4 G-1-09 et 4 F-3-09).

L’option pour le régime réel

Si vos charges de 2010 ont dépassé 50 % de vos loyers, vous avez peut-être intérêt à opter pour le régime réel afin de les déduire pour leur montant réel. Mais attention, cette option est valable et irrévocable pendant 2 ans, période à l’issue de laquelle elle est reconduite tacitement par périodes de 2 ans. Elle doit être exercée, par courrier, avant le 1er février de l’année de perception des revenus (si vous avez démarré votre activité en 2010, vous pouvez l’exercer jusqu’à la date de dépôt de votre première déclaration). Pour revenir au régime « micro », Attention : les loueurs de gîtes ruraux, meublés de tourisme ou chambres d’hôtes (BOI 6D-1-08) sont soumis au régime « micro » si leurs recettes de 2010 n’ont pas dépassé 80 300 €. Ils bénéficieront d’un abattement forfai­taire de 71 % sur leurs loyers.

Vous exercez sous statut d’auto-entrepreneur

L’activité de loueur en meublé constituant une activité commerciale, vous pouvez l’exercer sous statut d’auto-entrepreneur. Dans ce cas, si vous avez opté pour le régime microsocial, vous avez pu aussi opter pour le régime du versement fiscal libératoire sur vos recettes locatives perçues en 2010. Celles-ci ont alors subi un prélèvement à la source de 1,70  %, mensuellement ou trimestriellement. Elles ne seront donc pas imposées cette année au barème progressif de l’impôt. Vous devez néanmoins les inscrire sur votre prochaine déclaration de revenus, pour permettre au fisc de calculer le taux d’imposition applicable à vos autres revenus imposables (règle du taux effectif d’imposition).

Comment déclarer

Inscrivez vos recettes brutes de 2010 sur la déclaration n° 2042 C, cadre B, cases 5KP à 5MP si vous exercez à titre professionnel, cadre C, cases 5NP à 5PP si vous exercez à titre non professionnel. Le cas échéant, remplissez le cadre F, cases 5HY à 5JY pour le calcul des prélèvements sociaux. Joignez-la à votre déclaration n° 2042 ou 2042 S et renvoyez le tout à votre centre des impôts avant la date limite de dépôt.

Le régime réel d’imposition

Si vos loyers de 2010 ont dépassé 32 100 € ou si vous avez exercé une option en ce sens, vous relevez du régime réel d’imposition (normal ou simplifié). Vous devez alors déterminer vous-même votre revenu net imposable, en retranchant de vos recettes locatives le montant exact des charges que vous avez supportées pour les acquérir ou les conserver. Pour la déclaration de vos charges, deux situations doivent être distinguées (RM JOAN 28.2.00, n° 35485) :

  • amortissement, taxe foncière, etc.). Mais l’amortissement de vos locaux ne peut aboutir à créer ni à augmenter un déficit (voir ci-après). En outre, si vous conservez la jouissance du local durant certaines périodes, vous devez comprendre dans vos recettes imposables la valeur de l’avantage en nature correspondant ;
  • si vous laissez ces locaux dans votre patrimoine privé, seuls les frais de gestion et les dépenses locatives peuvent être pris en compte, à l’exclusion de la majorité des charges de propriété. Dans ce cas, si vous conservez la jouissance du local pendant certaines périodes, vous devez pouvoir justifier le montant des charges déduites de votre résultat. Seules celles liées à la location (taxe professionnelle, commissions d’agence) sont intégralement déductibles. Les charges de gestion (taxe d’enlèvement des ordures ménagères, charges de copropriété, etc.) ne le sont qu’au prorata de la durée de location. Notez, par ailleurs, que les travaux d’aménagement d’un immeuble non inscrit à l’actif peuvent être amortis s’ils sont dissociables de ce bien. À défaut, leur amortissement n’est possible que si le local est par nature affecté à l’exploitation (CE 5.5.10, n° 316.677).

Attention : les bénéfices nets des loueurs en meublé soumis au régime réel et non adhérents à un centre de gestion agréé sont majorés de 25 % par le fisc.

Les dépenses de travaux

Les dépenses d’entretien et de réparation ayant pour objet de remettre en état ou de conserver le logement loué (ou les parties communes de l’immeuble) pour en permettre un usage normal à ses occupants sont déductibles (réfection des peintures, réparation de la chaudière, mise aux normes de l’électricité, etc.). Les travaux ne doivent pas aboutir à augmenter la valeur ou la durée d’utilisation du bien, à en modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial. Ceux qui visent à améliorer le bien et les travaux de construction ne peuvent pas être déduits directement (ils peuvent être amortis ; voir ci-après).

Les impôts et taxes

La taxe foncière, la contribution économique territoriale (ex-taxe professionnelle ) et la taxe de séjour sont déductibles. La taxe d’habitation établie à votre nom n’est pas déductible quand la location porte sur une partie de votre habitation principale. Pour la déduction partielle de la CSG.

Les charges diverses

Elles comprennent les dépenses liées au financement et à la gestion courante du bien : intérêts d’emprunt, primes d’assurance, commissions versées à un gestionnaire, consommations du locataire lorsque les contrats restent à votre nom (eau, électricité, gaz, etc.). Les loueurs professionnels peuvent également tenir compte des charges liées à ce statut (cotisations d’assurance vieillesse, maladie-maternité et allocations familiales).

Les amortissements

Vous pouvez amortir le logement et les meubles le garnissant sur leur durée normale d’utilisation. L’amortissement, déduit annuellement, doit rester constant. Pour un logement ancien, par exemple, si la durée d’amortissement est de 33 ans (durée admise par le fisc), vous pouvez déduire chaque année 3,03 % de sa valeur de construction (le prix du terrain n’est pas amortissable). Pour les meubles, la durée d’amortissement est généralement comprise entre 5 et 10 ans (soit entre 10 % et 20 % de leur prix par an). Attention, l’amortissement déductible est limité aux loyers perçus, diminués des charges relatives au bien (CGI, art. 39 C). Sa déduction ne peut donc avoir pour effet de créer un déficit. Et si votre activité de loueur est déjà déficitaire, l’amortissement ne peut pas contribuer à augmenter ce déficit. En revanche, la part d’amortissement que vous ne pouvez pas déduire au titre d’une année est reportable sur vos revenus locatifs des années bénéficiaires postérieures, sans limite de temps, tant que le bien continue d’être loué.

Attention : si vous réalisez un investissement dans une résidence-services ouvrant droit à réduction d’impôt, vous ne pouvez déduire de vos loyers que la fraction du prix du bien non prise en compte pour le calcul de cette réduction (BOI 4 F-3-09).

Comment déclarer

Vous devez remplir une déclaration n° 2031 et ses tableaux annexes. Reportez ensuite votre résultat imposable sur la n° 2042 C, cadre B, cases 5HA à 5MA ou cadre C, cases 5NA à 5PK, selon que vous êtes professionnel ou non. Gardez vos justificatifs de charges. Remplissez le cadre F, cases 5HY à 5JY, pour le calcul des prélèvements sociaux. Envoyez le tout avec votre déclaration d’ensemble (n° 2042 ou 2042 S) à votre centre des impôts, au plus tard le 3 mai 2011

L’imputation des déficits

Lorsque vous relevez du régime réel, vous enregistrez un déficit si, une année donnée, vous avez supporté plus de charges que vous n’avez encaissé de revenus. Les modalités d’imputation de ce déficit diffèrent selon que vous êtes loueur non professionnel ou professionnel.

Dans le premier cas, il s’impute uniquement sur les autres bénéfices non professionnels tirés des locations meublées de votre foyer fiscal réalisés la même année ou les 10 suivantes (6 ans jusqu’en 2008). Cette nouvelle règle s’applique aux déficits constatés avant 2010 et non encore imputés au 1er janvier. La part de votre déficit non déduite dans ce délai est définitivement perdue.

Dans le second cas, vous pouvez déduire votre déficit de loueur du revenu global imposable de votre foyer perçu la même année et les 6 suivantes. Là encore, la part de votre déficit non déduite dans ce délai est définitivement perdue.

Comment déclarer

Selon que vous êtes loueur professionnel ou non professionnel, portez votre déficit sur la déclaration n° 2042 C, cadre B, cases 5QA à 5SJ, ou cadre C, cases 5NY à 5PZ. Le cas échéant, indiquez vos déficits non professionnels antérieurs reportables cases 5RN à 5RW

L’imposition des plus-values

Lorsque vous vendez un bien que vous louez meublé, l’imposition de la plus-value (ou l’imputation de la moins-value) obéit à des règles différentes selon que vous êtes loueur professionnel ou non professionnel (sur cette notion, voir ci-après). Peu importe le régime d’imposition (micro ou réel) de vos recettes locatives. Si vous êtes loueur non professionnel, vos plus-values et moins-values sont soumises au régime des plus-values immobilières des particuliers (voir p. 137). Si vous êtes loueur professionnel, elles relèvent du régime des plus-values professionnelles (voir p. 74 et 85) et sont donc susceptibles de bénéficier d’une exonération d’impôt, en fonction du montant de vos recettes notamment (voir p. 76).

Comment déclarer

Indiquez vos plus-values ou moins-values professionnelles sur la déclaration n° 2042 C, cadre B, et vos plus ou moins-values non professionnelles dans le cadre C. Remplissez aussi le cadre F, cases 5HZ à 5JZ, pour le calcul des prélèvements sociaux.