DPE Location : les obligations légales pour les bailleurs

Plus qu’un simple document informatif, le DPE en location implique un certain nombre d’obligations pour le propriétaire bailleur. En plus d’informer le futur locataire des performances énergétiques du logement, celui-ci doit confier la réalisation du diagnostic à un expert et se conformer aux dispositions du nouveau DPE.

Le DPE location : une obligation à respecter depuis 2007

Entré en vigueur en 2006, le diagnostic de performance énergétique (DPE) évalue les performances énergétiques d’un logement par un système de notation. L’étiquette avec la note A, la plus élevée indique que le logement est peu énergivore. La lettre G indique que le la maison ou l’appartement consomme beaucoup d’énergie.

Le DPE location figure dans la liste des diagnostics immobiliers, au même titre que le constat de risque d’exposition au plomb, l’état d’amiante et celui relatif à la présence de termites. Depuis son entrée en vigueur le 1er juillet 2007, tout propriétaire se voit dans l’obligation de réaliser un DPE de l’appartement ou de la maison en location. Le document indique aux potentiels locataires la consommation énergétique annuelle du bien en copropriété ainsi que les émissions de gaz à effet de serre qu’il occasionne.

Il faut savoir que le DPE location a été mis en place par les pouvoirs publics dans le but de faciliter la transition écologique en France. Le document oblige donc les propriétaires bailleurs à réaliser des travaux de rénovation énergétique sur les logements jugés trop énergivores et à se conformer à la loi. Le non-respect des dispositions législatives en vigueur aura des répercussions sur le loyer ainsi que sur la possibilité de mettre le logement en location.

Le DPE location est désormais un critère à part entière dans le calcul du montant du loyer. Il sera difficile pour le bailleur de justifier le montant du loyer qu’il propose si le logement présente une mauvaise étiquette. Une note qui se rapproche de la lettre G risque également de dissuader les candidats à la location qui accordent une attention particulière au respect de l’environnement et qui ne veulent pas prendre en charge des factures d’énergie élevées.

À quel moment réaliser le diagnostic DPE ?

Ce diagnostic reste à la charge du loueur. Le document doit être à jour avant de proposer le logement en location. L’idéal serait de réaliser l’expertise après les travaux de rénovation énergétique ou avant l’arrivée des nouveaux locataires.

Si le diagnostic est toujours valide, il est inutile de refaire le DPE lors d’un changement d’occupants dans le cadre d’une reconduction tacite ou lors d’une cession de bail. Par ailleurs, un DPE à jour est toujours indispensable en cas de changement de locataire en raison de la signature d’un nouveau contrat de location.

Recourir à un diagnostiqueur professionnel certifié

Faire appel à un professionnel est l’une des principales obligations du propriétaire bailleur. L’expertise doit en effet être confiée à un diagnostiqueur immobilier disposant des certifications adéquates délivrées par un établissement certifié COFRAC. L’absence de la certification nécessaire expose le professionnel à une amende de 1 500 € par diagnostic réalisé. Ce montant passe à 3 000 € pour les récidivistes.

Pour établir un DPE location, l’expert procède par une méthode appelée 3CL basée sur certaines caractéristiques du logement, comme l’isolation, les surfaces vitrées, les matériaux utilisés ainsi que les modes de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire. La méthode prévoit également l’usage et la consommation énergétique moyenne du logement proposé en location, à savoir une occupation quotidienne de 16 heures en semaine en dehors de la plage horaire de 10/18 heures contre 24 heures pendant le week-end, une consommation d’eau chaude sanitaire définie en fonction de la surface habitable ainsi qu’une absence d’occupation annuelle de 2 semaines pendant la période estivale.

Le diagnostiqueur fournit ensuite deux résultats. L’étiquette énergie indique la consommation énergétique annuelle du logement. La note A fait référence à une consommation faible, de moins de 51 kilowattheures/m². La lettre G indique en revanche que le logement présente une consommation énergétique élevée qui dépasse les 450 kilowattheures/m².

Le DPE location s’accompagne ensuite d’une étiquette climat. Le document indique cette fois-ci l’impact de la consommation énergétique du logement sur les émissions de gaz à effet de serre. L’évaluation se base sur la même annotation. Une étiquette A signifie que l’émission est relativement faible, soit moins de 6 kilos d’équivalent carbone/m². Une note G précise que l’émission est importante et dépasse la limite de 80 kilos d’équivalent carbone/m².

Après l’expertise, le diagnostiqueur fournit les résultats obtenus à l’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie (ADEME) qui se chargera à son tour de délivrer la certification requise.

DPE pour une location cette année : se conformer aux réformes de juillet 2021

La durée de validité d’un DPE location est de 10 ans à partir de la date de sa réalisation. Celle-ci reste inchangée, à l’exception de ceux réalisés jusqu’au 30 juin 2021. Les diagnostics qui datent de 2013 à 2017 restent valides jusqu’au 31 décembre 2022. Pour les expertises récentes, la date limite de validité du document est le 31 décembre 2024.

Le propriétaire bailleur est tenu de se conformer aux dispositions de la réforme du DPE mise en place le 1er juillet 2021. Depuis le 1er janvier 2022, il est désormais interdit d’augmenter le montant des loyers des logements énergivores entre deux locataires.

Depuis le 25 août 2022, les logements classés F et G font l’objet d’un gel des loyers. La mesure s’appliquera dans les DROM-COM à partir du 1er juillet 2024. En plus de compléter les obligations relatives au nouveau DPE, cette mesure s’inscrit également dans la Loi Climat et Résilience. Les propriétaires de passoires thermiques en copropriété se voient également dans l’obligation de réaliser un audit énergétique. Il s’agit d’une analyse complémentaire au diagnostic de performance énergétique qui dresse la liste des travaux recommandés.

Afficher le DPE obligatoire dans l’annonce de location immobilière

Le DPE location doit être mentionné dans l’annonce de location immobilière diffusée dans la presse écrite. Les locataires y trouveront à minima le classement relatif à la consommation énergétique ainsi que l’étiquette sur les émissions de gaz à effet de serre. Les mentions « Classe énergie » et « Classe climat » doivent être inscrites en majuscules et parfaitement lisibles.

Pour les annonces postées sur Internet, la classe sur l’échelle de référence doit être mise en évidence avec des couleurs. Pour les logements de classe F et G, la mention « logement à consommation énergétique excessive » est obligatoire.

Les annonces immobilières indiquent également le montant théorique des dépenses énergétiques annuelles pour la ventilation, le système de chauffage principal, la production d’eau chaude, l’éclairage et ses auxiliaires et le refroidissement, avec une précision sur l’année de référence des prix énergétiques ayant servi à réaliser chaque estimation.

Vers une fin de la location de logement énergivore

L’État a mis en place un calendrier destiné à interdire progressivement la mise en location des logements présentant une consommation d’énergie excessive. De 2023 à 2028, les biens immobiliers en copropriété à les étiquettes énergétiques F et G ne peuvent plus être proposés à la location.

Dès 2023, les logements consommant plus de 450 kWh d’énergie finale par mètre carré et par an seront interdits à la location. À partir de 2025, ce sera au tour des logements classés G. Les habitations classées F et E seront respectivement interdites à la location à partir de 2028 et 2034.

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