Quel bail pour une location meublée ?

Un bail location meublé consiste à proposer au locataire un logement qui comporte un certain nombre d’équipements nécessaires à la vie courante. Encadré par la loi Alur, le contrat de location indique les droits et les obligations des deux parties sur toute la durée du bail.

La création du contrat de location meublée

La formation du bail

La rédaction du bail se fait de deux manières distinctes :

1. Le propriétaire et le locataire peuvent établir le contrat sous seing privé sur papier libre suivant les modèle-type PDF défini par le décret du 29 mai 2015. Selon le cas, les deux parties peuvent bien évidemment solliciter l’aide d’un professionnel comme un commissaire de justice, un notaire ou un agent immobilier. Le bail sera rédigé en 2 exemplaires originaux.
2. La signature du bail peut aussi se faire devant un notaire. Chaque partie conserve une copie du contrat.

Le bail location meublée pour une résidence principale

Établi pour une durée de 12 mois renouvelable par tacite reconduction, le bail location meublée pour une résidence principale est régi par les dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Le propriétaire fixe librement le montant du loyer, à condition de respecter l’encadrement des loyers lorsque le bien immobilier se trouve dans une zone tendue.

Le bail location meublée pour une résidence secondaire

Ce type de contrat de location porte sur un logement destiné à être occupé en tant que résidence secondaire. Il s’adresse donc aux locataires à la recherche d’un logement temporaire, mais qui ne sont pas en situation de mobilité. La durée minimum du contrat est de 3 mois. Le propriétaire bailleur peut tout à fait exiger le versement d’un dépôt de garantie au locataire.

Le bail mobilité

Le bail mobilité est un nouveau type de contrat de location meublée. Régi cette fois-ci par la loi ELAN, il est entré en vigueur en novembre 2018. Le bail mobilité s’adresse, comme son nom l’indique, aux personnes qui sont en situation de mobilité et à la recherche d’un logement à occuper de manière temporaire, pour une durée de 1 à 10 mois. Pour ce type de contrat, le bailleur n’est pas autorisé à demander le versement d’un dépôt de garantie.

Dépôt de garantie et cautionnement

Le dépôt de garantie est requis lors de la signature du bail pour une location meublée. Il s’agit d’une somme destinée à financer les éventuels travaux de réparation après le départ du locataire si celui-ci en est responsable.

Dans le cadre d’une occupation en résidence principale, le montant du dépôt de garantie ne doit en aucun cas dépasser l’équivalent de deux mois de loyer. En revanche, si le loyer est versé mensuellement, le montant du dépôt de garantie ne doit pas excéder le montant d’un mois de loyer hors charges.

Il arrive également que le propriétaire demande la caution d’un tiers afin de se prémunir des risques d’impayés. La personne physique qui signe l’acte de cautionnement doit indiquer clairement un certain nombre d’informations, à savoir :

• une mention spécifique sur son engagement
• le montant du loyer et les conditions de révision possibles
• les dispositions de l’alinéa 6 de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Il faut savoir que le dépôt de garantie et la caution ne sont pas obligatoires. Il s’agit d’un ensemble de mesures demandées par la plupart des bailleurs.

Pour optimiser leur dossier et maximiser les chances d’accéder à la location, les particuliers peuvent s’orienter vers des organismes spécialisés dans la garantie des locataires. En cas de défaut de paiement, ce sont ces structures qui se chargent d’honorer le loyer auprès des propriétaires. Placé sous l’égide d’Action Logement, Visale peut se porter garant gratuitement en fonction des conditions du futur locataire. Si vous n’êtes pas éligible, vous pourrez toujours vous orienter vers les garants payants, comme Garantme. Dans ce cas, les frais à payer sont proportionnels au loyer.

Le contenu du contrat de location meublée

Pour que le bail pour une location meublée soit valide, le contrat doit mentionner toutes les informations exigées par la loi Alur.

Les clauses obligatoires

Le contrat de location meublée prévoit des clauses obligatoires. Il s’agit des informations capitales qui se rapportent :

• à l’identité et aux coordonnées du propriétaire et de son mandataire
• au nom et à la dénomination du locataire
• au montant du loyer avec les modalités de versement et les conditions de révision
• à la durée de la location et à la prise d’effet du contrat
• à la surface habitable
• aux caractéristiques du logement
• à la liste des équipements mis à la disposition du locataire
• au montant du dépôt de garantie
• au montant du dernier loyer versé par le précédent locataire.

Si le logement se trouve en zone tendue, le bail pour une location meublée doit indiquer le montant du dernier loyer versé par l’ancien locataire ainsi que les dates du dernier versement et de sa dernière révision.

Pour un logement localisé en zone d’encadrement expérimental des loyers, le contrat mentionnera le loyer de référence et le loyer de référence majoré appliqué pour la catégorie à laquelle appartient le logement ainsi que les justificatifs requis en cas de complément de loyer demandé.

Les clauses résolutoires

De manière générale, seul le locataire est en mesure de résilier le bail de location meublée. Certaines situations autorisent toutefois le bailleur à rompre le contrat lorsque le locataire ne respecte pas ce qu’on appelle les clauses résolutoires mentionnées dans le bail, à savoir :

• le non-paiement des loyers et/ou des charges
• l’absence d’une assurance habitation
• le non-paiement du dépôt de garantie demandé
• l’utilisation « non-paisible » du logement, en occasionnant entre autres des troubles du voisinage constatés par voie d’huissier.

Les clauses interdites

Bien qu’elles ne soient pas directement inscrites dans le contrat de location meublée, certaines clauses sont tout de même interdites et considérées comme nulles. Il s’agit notamment des mentions sur :

• la souscription d’une assurance habitation auprès d’un assureur indiqué par le propriétaire
• le prélèvement automatique obligatoire pour le paiement du loyer
• les visites du logement pendant les jours fériés ou sur une durée de plus de 2 heures par jour pendant les jours ouvrables
• la résiliation de plein droit du bail pour des motifs autres que celles mentionnées dans la clause résolutoire
• la responsabilité collective des locataires si les parties communes sont dégradées
• l’interdiction d’exercer une activité syndicale, politique, confessionnelle ou associative
• l’interdiction d’héberger des personnes qui n’habitent pas avec le locataire
• la souscription d’un contrat de location d’équipements
• la responsabilité automatique du locataire en cas de dégradation du logement
• des pénalités en cas de manquement aux obligations mentionnées dans le contrat de location ou dans le règlement intérieur du bâtiment
• le versement d’une indemnité pour des travaux qui se déroulent sur une durée de plus de 21 jours.

Les documents annexés au contrat de location meublée

Le bail pour une location meublée s’accompagne d’un certain nombre de documents annexes.

La notice d’information

La notice d’information indique les droits et les obligations du locataire et du bailleur. Ce document est obligatoire pour tous les contrats signés depuis le 1er août 2015.

L’état des lieux

L’état des lieux fournit une description du logement. Il est essentiel de le rédiger avec le plus grand soin afin de faciliter la comparaison des lieux à l’arrivée et au départ du locataire. Les deux parties au contrat constatent donc par écrit l’état du logement pendant la remise et la restitution des clés. Bien entendu, il est tout à fait possible de confier sa rédaction à un professionnel. La signature des deux parties valide le document.

L’état et l’inventaire du mobilier

L’état et l’inventaire du mobilier dresse la liste et l’état de tous les meubles et équipements mis à la disposition du locataire dans le logement. Imposée par la loi, celle-ci doit prévoir au minimum :

• une literie avec une couverture et un dispositif destiné à occulter les fenêtres, notamment dans la chambre à coucher
• le nécessaire pour permettre au locataire de préparer et prendre ses repas, à savoir un four ou un four micro-ondes, des plaques de cuisson, un réfrigérateur et un congélateur, quelques ustensiles de cuisine, la vaisselle pour le repas, une table et des chaises
• des systèmes de rangement
• le matériel nécessaire à l’entretien du logement
• des luminaires.

L’inventaire des meubles doit être réalisé pièce par pièce avec le plus de précisions possible. La procédure permet au locataire d’exiger le bon fonctionnement de tous les équipements mis à sa disposition. De son côté, le propriétaire sera en mesure de demander réparation en cas de meuble ou de matériel détérioré lors du départ du locataire.

Les documents de diagnostic technique

Les documents de diagnostic technique sont également annexés au contrat de location meublée. Il s’agit des supports papier relatifs au diagnostic de performance énergétique du logement, au constat de risque d’exposition au plomb et au diagnostic amiante. À ceux-là s’ajoutent l’état d’une installation électrique et de gaz de plus de 15 ans et selon le cas, l’exposition du logement aux bruits des aérodromes.

L’attestation d’assurance

Le locataire doit fournir une attestation d’assurance au propriétaire au moment de la souscription du bail. Le document est à renouveler tous les ans.

Les documents de copropriété

Pour un logement situé dans un immeuble en copropriété, il revient au propriétaire de transmettre le règlement de copropriété au locataire. Il s’agit des documents relatifs à la destination du bâtiment, à l’utilisation des parties communes et privatives, sans oublier le nombre de millièmes du logement pour toutes les catégories de charges.

Les réponses à vos questions sur les bails pour une location meublée