L’encadrement des loyers pour les propriétaires parisiens

L’encadrement des loyers à Paris est effectif depuis le 1er juillet 2019. Le dispositif a été initialement mis en place par le biais de la Loi ALUR (accès au logement et un urbanisme rénové) du 24 mars 2014 avant de se substituer à une expérimentation de 5 ans avec la loi ELAN (évolution du logement, de l’aménagement et du numérique) du 23 novembre 2018.

L’encadrement des loyers : de quoi s’agit-il exactement ?

L’encadrement des loyers est un dispositif spécialement conçu pour limiter la hausse des loyers dans le parc immobilier privé. Il définit une valeur maximale de loyer au mètre carré pour tout nouveau bail. En d’autres termes, l’encadrement des loyers fixe une limite au loyer établi par le propriétaire d’un bien immobilier qu’il propose à la location avec un bail d’habitation.

Essentiellement appliquée en « zone tendue », la mesure a pour objectif de faciliter l’accès au logement dans les grandes villes comme Paris, tout en limitant les hausses de loyers abusives. Pour témoigner du respect du dispositif d’encadrement des loyers, le propriétaire est tenu de mentionner un certain nombre d’informations dans le bail d’habitation, à savoir :

• le montant du loyer,
• le loyer de référence majoré,
• éventuellement le complément de loyer accompagné d’un justificatif.

D’autres informations doivent également y figurer, pour ne citer que :

• le montant et la nature des travaux effectués au sein du logement suite au départ du précédent locataire
• la date et le montant du loyer versé par l’ancien locataire si le départ a été enregistré dans un délai de moins de 18 mois
• le diagnostic de performance énergétique (DPE) si le nouveau bail est signé depuis le 23 août 2021.

Les logements concernés par l’encadrement des loyers à Paris

L’encadrement des loyers s’applique à tous les logements proposés à la location en vue d’une résidence principale, dont le bail a été signé après le 1er juillet 2019. Le dispositif est valable pour une location vide impliquant un bail classique de 3 ans reconductible. Ce délai passe en revanche à 6 ans lorsque le propriétaire est une personne morale. La mesure s’applique également aux locations meublées avec un bail de 12 mois renouvelables, contre 9 mois pour les étudiants, ainsi qu’au bail mobilité.

L’encadrement des loyers à Paris ne s’applique pas :

• aux logements sociaux,
• aux locations saisonnières,
• aux baux en cours,
• aux reconductions tacites suite à l’expiration du bail, notamment si le locataire n’entame aucune ne démarche pour contester le montant du loyer dans les délais légaux.

Encadrement des loyers à Paris : calcul du loyer

Tous les ans depuis le 1er juillet 2021, le Préfet de Paris fixe le loyer de référence médian, le loyer de référence majoré et le loyer de référence minoré appliqués au sein du parc immobilier locatif privé parisien par arrêté préfectoral.

Le loyer de référence à Paris

Également appelé loyer médian, le loyer de référence est déterminé à partir des pratiques relevées par l’Observatoire des loyers de l’Agglomération Parisienne (OLAP). Dans le cadre d’un encadrement en zone tendue, celui-ci se réfère avant tout au loyer versé par le locataire précédent.

À Paris, la fixation du loyer de référence prend également en compte le loyer de référence majoré par mètre carré de surface habitable et par mois défini par arrêté préfectoral. Qu’il s’agisse d’une location en cours ou d’une première mise en location, le loyer proposé au nouveau locataire ne doit pas dépasser celui qui a été fixé par arrêté préfectoral.

Dans le cadre d’une relocation, le nouveau loyer sera tout simplement celui qui a été demandé au locataire précédent, à condition de ne pas dépasser le loyer de référence majoré fixé pour le quartier.

Dans la capitale, le loyer de référence est calculé à partir de 4 critères bien précis :

1. l’emplacement du logement, c’est-à-dire parmi les 80 quartiers de Paris
2. le type de location
3. la date de construction du logement suivant les périodes avant 1946, entre 1946 et 1970, de 1970 à 1990 ou après 1990
4. le nombre de pièces principales.

Le loyer de référence majoré et minoré

Le loyer de référence majoré n’est autre que le loyer médian majoré de 20 %. Son but est de limiter les niveaux de loyers pour un nouveau logement. Il permet également d’éviter les baisses de loyer lors du renouvellement du bail. Le loyer de référence minoré correspond quant à lui au loyer médian minoré de 30 %.

Le complément de loyer

Le propriétaire peut demander un complément de loyer sous certaines conditions. Il doit avant tout prouver que le loyer en vigueur correspond au loyer de référence majoré mis en place pour son type de logement et la situation géographique de ce dernier. Il doit aussi apporter des justificatifs sur les caractéristiques de confort et la localisation exceptionnelle qui distinguent son logement des autres biens de sa catégorie.

Quelles sanctions en cas de non-respect des plafonds de loyers ?

Des mesures sont aujourd’hui mises en place afin d’encourager les propriétaires à respecter les mesures relatives à l’encadrement des loyers à Paris. Le préfet est avant tout autorisé à exiger du bailleur une baisse du loyer afin de s’aligner au loyer de référence majoré. Le propriétaire est ensuite tenu de reverser le trop-perçu au locataire. En cas de refus, il s’expose à une amende de 5 000 €. De son côté, le locataire peut saisir le tribunal pour exiger une diminution de son loyer.

Les réponses à vos questions sur l’encadrement des loyers à Paris