Déclarer sa location meublée : les erreurs à éviter absolument

Faire le choix d’une location meublée permet de bénéficier d’une ressource financière à long terme. Il est à noter que les revenus tirés de cette rentrée d’argent immobilière doivent faire l’objet d’une gestion rigoureuse. Cela inclut leur déclaration auprès des autorités fiscales à la période définie pour ce faire. À ce moment, mais aussi préalablement, il existe de nombreuses erreurs susceptibles d’être commises qui dégraderont substantiellement la qualité de l’investissement. Nous vous les présentons ci-après afin d’optimiser au mieux votre placement.

Ne pas connaître son statut en tant que loueur meublé

Il existe deux statuts distincts en tant que propriétaire ou bailleur d’un logement proposé en tant que location meublée. Il faut en effet distinguer le loueur meublé professionnel (LMP) et le loueur meublé non professionnel (LMNP). La définition du statut répond à des critères spécifiques.

Ainsi, pour être reconnu en tant que loueur meublé professionnel, il faut :

• obtenir des revenus locatifs annuels supérieurs à 23 000 euros TTC,
• ET déclarer un montant locatif supérieur aux revenus professionnels du foyer fiscal (salaires, revenus commerciaux hors immobiliers, pension…).

Si ces deux conditions ne sont pas réunies, le loueur d’un ou plusieurs meublés est considéré comme non professionnel.

D’une année à l’autre, ce statut peut évoluer, modifiant alors les conditions fiscales au moment de faire la déclaration.

Négliger le régime du réel pour la seule commodité du régime micro-BIC

En investissant dans une location meublée, vous avez le choix entre deux régimes : micro-BIC ou réel.

Le régime micro-BIC offre une grande facilité de gestion, car il permet un abattement forfaitaire de 50 %. Plus clairement, seule la moitié de la somme perçue durant l’année est prise en compte lors de vos déclarations de revenus. Cela n’exige donc pas une comptabilité stricte, séduisant ainsi de nombreux loueurs. Il est disponible jusqu’à 72 600 euros de revenus locatifs annuels.

A contrario, le régime du réel implique une gestion stricte. Il permet en effet de déduire toutes les charges inhérentes à l’exploitation d’un bien loué meublé. Il faut savoir que ce régime est obligatoire au-delà de 72 600 euros de loyers annuels et en option en deçà.

De nombreux loueurs éligibles au micro-BIC ignorent ou outrepassent les possibilités de déductions offertes par le régime du réel. Celui-ci est pourtant très avantageux si le total des charges dépasse les 50 % d’abattement forfaitaire.

Voici une liste non exhaustive des charges déductibles :

• frais d’entretien,
• frais de gestion locative,
• frais de comptabilité,
• primes d’assurance,
• intérêts liés au crédit de financement du bien,
• taxes foncières.

Préalablement à votre investissement, il est indispensable d’effectuer les simulations nécessaires pour déterminer le meilleur régime fiscal.

Si vous devez passer du micro-BIC au réel, il est indispensable de l’effectuer avant le 1er février de l’année à déclarer. Ainsi, pour une déclaration 2025 pour l’année 2024, le changement de régime doit être notifié aux autorités fiscales avant le 1er février 2024, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception.

Maintenir ses revenus locatifs en deçà de 72 600 euros

Sous prétexte d’éviter la gestion plus stricte des logements loués meublés, de nombreux propriétaires tendent à sous-évaluer leurs loyers. Cela constitue pourtant une erreur, car vous percevrez alors des revenus en deçà du potentiel réel de vos locations meublées. L’étude de marché est indispensable pour déterminer le montant juste pour chaque mensualité. Celui-ci prend à la fois en compte l’emplacement, la superficie, l’équipement et les services accordés.

En prenant en charge vos appartements à Paris, Parisian Home vous aide à optimiser la gestion de vos biens. Cela passe non seulement par l’amélioration du cadre et du niveau de service, mais aussi par des conseils pour optimiser la gestion et la déclaration des logements. L’objectif est alors d’optimiser vos revenus locatifs tout en proposant une offre attractive.

Faire des erreurs dans la déclaration des revenus locatifs

Les erreurs peuvent survenir au moment d’effectuer votre déclaration d’impôt, mais sachez que cela peut avoir des conséquences négatives sur le montant à payer. En effet, si des omissions ou des montants erronés sont constatés à votre avantage, cela occasionne une majoration de 10 % des impôts à payer. Il faut également savoir que des pénalités de retard s’appliquent, à raison de 0,2 % par mois, soit 2,4 % par an.

Effectuer de fausses déclarations pour minimiser les charges fiscales

C’est la pire erreur à faire au moment d’effectuer votre déclaration fiscale. Plusieurs loueurs s’aventurent sur ce terrain illégal pour, disent-ils, faire des économies sur la somme à reverser aux autorités fiscales. Il faut savoir que les fraudes sont passibles de lourdes amendes. Ainsi, si les autorités arrivent à prouver que vous avez volontairement omis de déclarer une somme, la majoration est de 40 %. En cas de fait avéré de manœuvres frauduleuses ou d’abus de droit, cette majoration est portée à 80 %.

Des poursuites pénales peuvent par ailleurs être engagées et vous exposent jusqu’à 500 000 euros d’amende et 5 ans d’emprisonnement, à savoir que les fraudes peuvent être poursuivies jusqu’à 6 ans après l’année de l’infraction.

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