Procédure d'achat d'un appartement

 

Procédure d'achat

La conclusion de la transaction s’effectue en plusieurs étapes. Pour le vendeur et l’acheteur, c’est une protection.

L'offre d'achat

L'offre d'achat peut être utilisée pour proposer un prix de vente inférieur à celui du bien que vous projetez d’acquérir. L’offre d’achat précède la promesse de vente, ou le compromis. Notez que si le vendeur accepte votre offre d’achat et ses conditions, vous ne pourrez plus vous rétracter quant à la promesse.

L’avant contrat

L’accord doit se matérialiser par écrit avant même la signature de l’acte de vente. L’avant-contrat garantit le bon déroulement de la transaction et précise la portée des engagements de chacun. Il laisse le temps à l’acquéreur de disposer du financement et au notaire de réunir les documents nécessaires.
Des clauses suspensives peuvent être insérées,.la plus fréquente étant l'obtention d'un prêt.

L’avant contrat peut revêtir deux formes : * La promesse de vente (ou promesse unilatérale de vente)

Le vendeur s'engage à vous céder son bien à une date et un prix déterminés.
Le vendeur (appelé promettant) fait la promesse de vendre à l’acquéreur (désigné comme le bénéficiaire de la promesse) son bien pendant un certain temps, à un prix déterminé, moyennant le versement d’une indemnité d’immobilisation d’environ 10% du prix (cette somme est versée sur un compte séquestre et débitée de votre compte). Si la vente se concrétise, cette indemnité sera déduite du prix de vente. En revanche si vous ne souhaitez plus acheter au terme du délai fixé pour d’autres raisons que celles mentionnées dans les clauses suspensives (si vous changez d’avis par exemple), vous perdrez votre dépôt de 10%.

Conditions de validité :

Si la promesse de vente n'est pas constatée par un acte notarié, elle doit, sous peine de nullité, être enregistrée dans un délai de dix jours à compter de son acceptation par le bénéficiaire auprès de la recette des impôts du domicile de l'acquéreur ou du vendeur. Si vous passez par un agent immobilier, c'est lui qui se charge en général de cette démarche. Cette formalité a un coût: 75 € de droit fixe, auxquels s'ajoutent 6 € par page recto verso.

* Le compromis de vente (ou promesse synallagmatique)

Le vendeur s'engage à vous céder le logement. De votre côté, vous vous engagez à lui acheter à un prix déterminé.
Il s’agit d’un engagement ferme des deux parties (une fois les conditions suspensives réalisées, notamment l’obtention du prêt). Vous versez un acompte de 10% à la signature. Le non-respect du contrat par l’une ou l’autre des parties entraîne le paiement de pénalités prévues dans le compromis.

La Loi SRU de décembre 2000 prévoit un délai de réflexion de 7 jours pour l’acheteur, après la signature de la promesse de vente ou du compromis, sans aucune pénalité. Aucune somme ne doit être versée avant l’expiration de ce délai, sauf à un professionnel disposant d’une garantie financière.

L'acte de vente

Pensez à vérifier avant de signer, que l’acte de vente comporte bien :
- l’adresse du logement
- sa superficie, la mention de toutes les pièces
- la destination du bien (usage professionnel ou d’habitation)
- la présence ou l’absence de services (EDF, France Telecom, antenne de téléphonie mobile, droit de passage…)
- la présence ou l’absence d’hypothèque sur le bien vendu
- votre état civil complet et celui du vendeur
- le nom de l’avant-dernier propriétaire et du Notaire qui avait procédé à la vente
- la date prévue pour l’entrée dans les lieux
- le prix et les modalités de paiement du bien et de la commission d’agence
- le montant des sommes déjà versées lors de l’avant-contrat.

Les frais de notaire

Le passage chez le notaire est incontournable dans les démarches d’acquisition d’un bien immobilier.
Les frais de notaires se composent de plusieurs éléments :
- La rémunération du notaire, réglementée par décret. Tous les notaires vous factureront donc les mêmes honoraires (8,25% du montant de l’acquisition)
- Les droits d'enregistrement, taxes, timbres… pour le compte du Trésor Public
- Les autres frais que le notaire a pu engager pour votre compte : salaire du conservateur des hypothèques, certificat d'urbanisme, frais de géomètre, frais d'expéditions…
Le notaire peut vous demander une provision pour les frais qu'il aura à engager pour votre compte.
Sachez encore que les frais de notaire sont plus élevés selon que vous achetiez dans l'ancien (7 à 8%) ou dans le neuf (environ 3%).

La comission d'agence

Les frais d'agences immobilières sont libres et peuvent donc variés d'une agence à l'autre. Ils sont généralement calculés sur la base d’un pourcentage de la transaction, mais peuvent aussi être forfaitaires. Ils doivent dans tous les cas être clairement affichés dans l'agence. Notez que les frais d’agence sont inclus dans le prix affiché.

Les frais d'emprunt

La négociation des taux d'intérêt est importante, mais n'oubliez pas le TEG (taux effectif global) qui représente le coût véritable de l'emprunt. Les frais d’emprunt comprennent : - les frais d'ouverture et d'instruction du dossier : Ces frais sont librement fixés. - les frais d'assurance obligatoire (décès, incapacité de travail) et facultative (perte d'emploi) - la prise d'hypothèque ou le privilège de prêteur de deniers qui garantit votre prêteur : vous pouvez éviter ces coûts, il vous faut un tiers garant ou un organisme spécialisé garant de votre crédit.

Opérations bancaires

Lors de votre arrivée, (avant qu’un compte bancaire français soit ouvert) vous ne devriez pas rencontrer beaucoup de difficultés en payant avec votre carte étrangère (Visa, Mastercard, American Express et Diners).
Les distributeurs automatiques de billets sont ouverts 24 heures sur 24, et sont facilement accessibles partout en France. Ils sont toujours situés à côté des banques ou des grandes postes. Si vous résidez en France, l’ouverture d’un compte bancaire vous permettra de payer et d’accéder à beaucoup de services essentiels, pour lesquels vos relevés bancaires sont une garantie de paiement.

Ouverture d'un compte bancaire français

Il est conseillé de choisir une banque ayant un réseau national développé pour pouvoir pleinement satisfaire vos besoins pendant vos voyages. Pour ouvrir un compte, vous devrez fournir des informations personnelles (permis de séjour ou passeport), justifier de votre adresse en France (facture de téléphone ou d'électricité) et dans la plupart des cas, fournir un justificatif de vos revenus (bulletin de salaire ou autre). Les paiements par carte bancaire sont, généralement à débit différé fin de mois. Les cartes de crédit françaises comportent une puce nécessitant la saisie de votre code confidentiel. Pour les paiements par chèque une pièce d’identité vous sera demandée (permis de séjour, passeport ou permis de conduire français). Les contrats tel que téléphonie mobile, télévision par câble,… sont obligatoirement prélevés sur votre compte. Un RIB sera requis.

Prêt immobilier

Les établissements de crédit proposent un large éventail de prêts, de quoi trouver celui qui sera « sur mesure »…
Prêt à taux fixe
Comme son nom l’indique, c’est un taux d’intérêt qui ne subit aucune variation tout au long du prêt. Le montant des remboursements reste constant.

Prêt à taux révisable
Ce taux tient compte des taux à court terme, révisables chaque année, souvent moins élevés.
Il est dit révisable tout simplement parce qu'il peut fluctuer à la baisse ou à la hausse.
Il est possible de bénéficier d’un taux plafond : on parle alors de prêt « capé».

Prêt à échéance modulable
La création de ces prêts repose sur une idée simple : la vie, particulièrement professionnelle, n'est jamais linéaire.
Avec les prêts modulables, vous adaptez vos remboursements à votre vie. Vous pouvez diminuer le remboursement de vos mensualités, voire les différer, sans subir de pénalités ou encore moduler les échéances à la hausse. La durée et le coût final du prêt seront ainsi réduits ou augmentés.



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Procédure d'achat d'un appartement

Procédure d'achat

La conclusion de la transaction s’effectue en plusieurs étapes. Pour le vendeur et l’acheteur, c’est une protection.

L'offre d'achat

L'offre d'achat peut être utilisée pour proposer un prix de vente inférieur à celui du bien que vous projetez d’acquérir. L’offre d’achat précède la promesse de vente, ou le compromis. Notez que si le vendeur accepte votre offre d’achat et ses conditions, vous ne pourrez plus vous rétracter quant à la promesse.

L’avant contrat

L’accord doit se matérialiser par écrit avant même la signature de l’acte de vente. L’avant-contrat garantit le bon déroulement de la transaction et précise la portée des engagements de chacun. Il laisse le temps à l’acquéreur de disposer du financement et au notaire de réunir les documents nécessaires.
Des clauses suspensives peuvent être insérées,.la plus fréquente étant l'obtention d'un prêt.

L’avant contrat peut revêtir deux formes : * La promesse de vente (ou promesse unilatérale de vente)

Le vendeur s'engage à vous céder son bien à une date et un prix déterminés.
Le vendeur (appelé promettant) fait la promesse de vendre à l’acquéreur (désigné comme le bénéficiaire de la promesse) son bien pendant un certain temps, à un prix déterminé, moyennant le versement d’une indemnité d’immobilisation d’environ 10% du prix (cette somme est versée sur un compte séquestre et débitée de votre compte). Si la vente se concrétise, cette indemnité sera déduite du prix de vente. En revanche si vous ne souhaitez plus acheter au terme du délai fixé pour d’autres raisons que celles mentionnées dans les clauses suspensives (si vous changez d’avis par exemple), vous perdrez votre dépôt de 10%.

Conditions de validité :

Si la promesse de vente n'est pas constatée par un acte notarié, elle doit, sous peine de nullité, être enregistrée dans un délai de dix jours à compter de son acceptation par le bénéficiaire auprès de la recette des impôts du domicile de l'acquéreur ou du vendeur. Si vous passez par un agent immobilier, c'est lui qui se charge en général de cette démarche. Cette formalité a un coût: 75 € de droit fixe, auxquels s'ajoutent 6 € par page recto verso.

* Le compromis de vente (ou promesse synallagmatique)

Le vendeur s'engage à vous céder le logement. De votre côté, vous vous engagez à lui acheter à un prix déterminé.
Il s’agit d’un engagement ferme des deux parties (une fois les conditions suspensives réalisées, notamment l’obtention du prêt). Vous versez un acompte de 10% à la signature. Le non-respect du contrat par l’une ou l’autre des parties entraîne le paiement de pénalités prévues dans le compromis.

La Loi SRU de décembre 2000 prévoit un délai de réflexion de 7 jours pour l’acheteur, après la signature de la promesse de vente ou du compromis, sans aucune pénalité. Aucune somme ne doit être versée avant l’expiration de ce délai, sauf à un professionnel disposant d’une garantie financière.

L'acte de vente

Pensez à vérifier avant de signer, que l’acte de vente comporte bien :
- l’adresse du logement
- sa superficie, la mention de toutes les pièces
- la destination du bien (usage professionnel ou d’habitation)
- la présence ou l’absence de services (EDF, France Telecom, antenne de téléphonie mobile, droit de passage…)
- la présence ou l’absence d’hypothèque sur le bien vendu
- votre état civil complet et celui du vendeur
- le nom de l’avant-dernier propriétaire et du Notaire qui avait procédé à la vente
- la date prévue pour l’entrée dans les lieux
- le prix et les modalités de paiement du bien et de la commission d’agence
- le montant des sommes déjà versées lors de l’avant-contrat.

Les frais de notaire

Le passage chez le notaire est incontournable dans les démarches d’acquisition d’un bien immobilier.
Les frais de notaires se composent de plusieurs éléments :
- La rémunération du notaire, réglementée par décret. Tous les notaires vous factureront donc les mêmes honoraires (8,25% du montant de l’acquisition)
- Les droits d'enregistrement, taxes, timbres… pour le compte du Trésor Public
- Les autres frais que le notaire a pu engager pour votre compte : salaire du conservateur des hypothèques, certificat d'urbanisme, frais de géomètre, frais d'expéditions…
Le notaire peut vous demander une provision pour les frais qu'il aura à engager pour votre compte.
Sachez encore que les frais de notaire sont plus élevés selon que vous achetiez dans l'ancien (7 à 8%) ou dans le neuf (environ 3%).

La comission d'agence

Les frais d'agences immobilières sont libres et peuvent donc variés d'une agence à l'autre. Ils sont généralement calculés sur la base d’un pourcentage de la transaction, mais peuvent aussi être forfaitaires. Ils doivent dans tous les cas être clairement affichés dans l'agence. Notez que les frais d’agence sont inclus dans le prix affiché.

Les frais d'emprunt

La négociation des taux d'intérêt est importante, mais n'oubliez pas le TEG (taux effectif global) qui représente le coût véritable de l'emprunt. Les frais d’emprunt comprennent : - les frais d'ouverture et d'instruction du dossier : Ces frais sont librement fixés. - les frais d'assurance obligatoire (décès, incapacité de travail) et facultative (perte d'emploi) - la prise d'hypothèque ou le privilège de prêteur de deniers qui garantit votre prêteur : vous pouvez éviter ces coûts, il vous faut un tiers garant ou un organisme spécialisé garant de votre crédit.

Opérations bancaires

Lors de votre arrivée, (avant qu’un compte bancaire français soit ouvert) vous ne devriez pas rencontrer beaucoup de difficultés en payant avec votre carte étrangère (Visa, Mastercard, American Express et Diners).
Les distributeurs automatiques de billets sont ouverts 24 heures sur 24, et sont facilement accessibles partout en France. Ils sont toujours situés à côté des banques ou des grandes postes. Si vous résidez en France, l’ouverture d’un compte bancaire vous permettra de payer et d’accéder à beaucoup de services essentiels, pour lesquels vos relevés bancaires sont une garantie de paiement.

Ouverture d'un compte bancaire français

Il est conseillé de choisir une banque ayant un réseau national développé pour pouvoir pleinement satisfaire vos besoins pendant vos voyages. Pour ouvrir un compte, vous devrez fournir des informations personnelles (permis de séjour ou passeport), justifier de votre adresse en France (facture de téléphone ou d'électricité) et dans la plupart des cas, fournir un justificatif de vos revenus (bulletin de salaire ou autre). Les paiements par carte bancaire sont, généralement à débit différé fin de mois. Les cartes de crédit françaises comportent une puce nécessitant la saisie de votre code confidentiel. Pour les paiements par chèque une pièce d’identité vous sera demandée (permis de séjour, passeport ou permis de conduire français). Les contrats tel que téléphonie mobile, télévision par câble,… sont obligatoirement prélevés sur votre compte. Un RIB sera requis.

Prêt immobilier

Les établissements de crédit proposent un large éventail de prêts, de quoi trouver celui qui sera « sur mesure »…
Prêt à taux fixe
Comme son nom l’indique, c’est un taux d’intérêt qui ne subit aucune variation tout au long du prêt. Le montant des remboursements reste constant.

Prêt à taux révisable
Ce taux tient compte des taux à court terme, révisables chaque année, souvent moins élevés.
Il est dit révisable tout simplement parce qu'il peut fluctuer à la baisse ou à la hausse.
Il est possible de bénéficier d’un taux plafond : on parle alors de prêt « capé».

Prêt à échéance modulable
La création de ces prêts repose sur une idée simple : la vie, particulièrement professionnelle, n'est jamais linéaire.
Avec les prêts modulables, vous adaptez vos remboursements à votre vie. Vous pouvez diminuer le remboursement de vos mensualités, voire les différer, sans subir de pénalités ou encore moduler les échéances à la hausse. La durée et le coût final du prêt seront ainsi réduits ou augmentés.



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